El blog de Ciudad 2020

Datos, no intuiciones es el eslogan que hemos comenzado a utilizar acompañando siempre al logotipo de City Analytics. Al igual que ya ocurrió con Blobject, habíamos percibido que City Analytics tenía dificultar para transmitir su concepto de manera rápida fuera del ámbito tecnológico en el que nos acostumbramos a mover. Si a alguien le dices que City Analytics es como el Google Analytics del mundo físico, todos los geeks se enteran rápidamente, pero no lo hacen la inmensa mayoría de personas que no trabajan de manera constante en este sector. Ante eso, ¿qué hacer? Escoger un eslogan mejor.

Un eslogan debe ser lo suficientemente corto que defina los principales atributos del servicio que ofrecemos. El problema que teníamos es, que dados los diferentes targets comerciales existentes para City Analytics (administraciones públicas locales, comercios, consultores de movilidad, tráfico, urbanistas, etc.) no éramos capaces de encontrar el eslogan que aunara todo. Conoce tu entorno o Rentabiliza tu establecimiento han sido algunos de los eslóganes que hemos manejado pero que no nos convencían.

Hete aquí que tras un par de conversaciones con Antonio Cerrato, fundador y director de la, posiblemente, mejor agencia de publicidad de Córdoba, Boix Publicidad, Antonio nos dió la clave: datos, no intuiciones, que vienen a referir el carácter científico que tienen nuestros servicios frente a las intuiciones detrás de muchísimas de las decisiones que se toman en un ámbito local.

El conocimiento que ha compartido Antonio con nosotros, nos ha vuelto a recordar la importancia que tiene el asesoramiento por parte de terceros no contaminados del ámbito de internet y que tengan una profusa experiencia en este ámbito (Boix fue la responsable de la creación del logo de Blobject que aún mantenemos).

Uno de los lemas de nuestra empresa reza que “todo es datable”, gracias a City Analytics, nuestro primer producto, hemos comenzado a datar de una forma muy sencilla el tránsito de personas y vehículos que pasan por un lugar determinado. Y que mejor oportunidad para utilizar esta información en Córdoba que la peatonalización de la calle Cruz Conde. Este post será uno de los muchos que iremos escribiendo en nuestro blog sobre este tema, la recogida de información en la calle Cruz Conde desde Enero de 2009 nos permite tener una base magnífica para realizar comparaciones y extraer conclusiones sobre esta obra de tanto calado local.

El corte de la Calle Cruz Conde al tráfico se realizó el domingo 17 de Octubre, aunque es un corte parcial puesto que los autobuses, taxis y residentes aún pueden circular los vehículos no autorizados no tienen acceso desde este día a la calle. Diariamente utilizamos nuestra prensa local para conocer los datos que arrojan las autoridades sobre esta reordenación del tráfico del centro de la ciudad y principalmente del corte del la Calle Cruz Conde.

Leemos hoy en Diario Cordoba los primeros datos que nos aporta nuestro concejal de seguridad y tráfico Jose Joaquín Cuadra,

De hecho, el concejal Cuadra consideraba anoche que, según las primeras apreciaciones oficiosas, esta reducción del tráfico puede coincidir más o menos con las previsiones realizadas con anterioridad de un 40% en la calle Alfaros y entre un 80% y un 90% en Cruz Conde.

Pues según “apreciaciones oficiosas” (me encanta este término) tenemos una reducción de entre un 80% y 90% del tráfico en Cruz Conde. Vamos a contrastarlo con nuestros datos de City Analytics utilizando histórico.

Datos del domingo 3 de octubre de 2010

Gracias a nuestras medidas unos 5.900 vehículos pasaron a lo largo de todo el Domingo por Cruz Conde

Vehículos día 3 de Octubre

Datos del domingo 10 de octubre de 2010

El día 10 se observó algo más de tráfico subiendo hasta 6.100 los vehículos detectados.

Vehículos día 10 de Octubre

Datos del domingo 17 de octubre de 2010

Vehículos día 17 de Octubre

Tras cálculos estadísticos y detección real de vehículos (no apreciaciones oficiosas) gracias a nuestra herramienta City Analytics obtenemos que la reducción del tráfico por la calle Cruz Conde es aproximadamente de un 40% un dato que difiere mucho con la aproximación del concejal de tráfico de Córdoba que subía hasta el 90%.

Viendo los gráficos, entre otras apreciaciones,  se detecta como gracias al corte desaparecen las horas punta de las 12.00 y las 19.00 que se repetían todos los domingos del mes.

Todos estos datos se pueden consultar entrando en la web de City Analytics con el usuario: invitado, contraseña: invitado. Desde aquí invitamos a todos los interesados a estudiar, mediante nuestra herramienta, los datos de paso de vehículos y personas por la calle Cruz Conde para que saquen sus propias conclusiones y nos las hagan llegar.

Como comentábamos al principio de esta entrada “todo es datable” lo que obliga a personalidades públicas a informarse muy muy bien antes de dar cualquier dato a la prensa si no quieren hacer el ridículo. Señores políticos, en el siglo XXI ya no sirven las apreciaciones oficiosas, existen datos reales.

…pues depende de muchos factores, pero lo que es seguro es que no será el mismo para todos los días. Actualmente se abren los establecimientos a la misma hora los días entre semana y los fines de semana, puede haber un pequeño ajuste.

Sin embargo, ¿es esto lo correcto? Sin duda alguna: NO. Una de las problemáticas que tienen los establecimientos comerciales, es poder, con el personal que tienen, poder dimensionar de manera óptima su negocio. En una crisis como la existente, si hay algo que un pequeño establecimiento tiene que cuidar son los costes salariales los cuales son, justo al alquiler del local son los mayores costes que se tienen.

En City Analytics, nuestros clientes pueden conocer qué días quieren abrir su negocio, cuántas horas en la semana y en función de estos datos poder discernir cuáles son las horas óptimas en las que más personas pasarán por delante de la puerta.

Por ejemplo, en el ejemplo en la calle Cruz Conde, calle principal de Córdoba y que llevamos monitorizando desde octubre del 2009, si un establecimiento comercial quiere abrir unos días y unas horas, desde City Analytics podremos ofrecer las horas óptimas de apertura del negocio.

En nuestro ejemplo y asumiendo que un propietario de un establecimiento comercial quiere abrir durante 60 horas 6 días a la semana, los horarios óptimos serían los siguientes:

¿Cuáles son las horas esperadas de apertura? Pues son bastantes diferentes dependiendo del día, porque las dinámicas sociales cambian con respecto a los días de la semana. Por ejemplo, mientras el lunes lo óptimo es abrir a las 10.15 de la mañana, los miércoles y sábados interesa abrir a las 11.15; o mientras el martes interesa abrir a las 17.15 los miércoles es a las 19.00.

Gestionar de una manera correcta los horarios comerciales en un establecimiento, permite poder maximizar las horas de atención al cliente en las horas específicas para optimizar las ventas en cualquier comercio.

Por diferentes motivos en los últimos años he visto muchos anuncios de locales comerciales y oficinas en Córdoba. Desde que nos mudamos a nuestras oficinas en la calle Cruz Conde, he querido seguir viendo cómo fluctuaba el mercado en la ciudad, porque, dada la crisis imperante en la ciudad, me maravillaba los precios de los locales en Córdoba, no sólo ya en la parte más comercial, sino también en las zonas principales de los barrios cordobeses.

Cuando hay una crisis de este calibre y uno ve que por un local comercial en la calle Cruz Conde de 109 m2 se piden 4.500€, uno piensa qué tipo de negocio es capaz de generar ese dinero además del propio inventario, sueldos, luz, entre otros. ¿Vendiendo ropa?¿Vendiendo juguetes? ¿Vendiendo bisutería?¿Joyas? Cualquier que sea el sector, el factor determinante para poder pagar el precio del local es el tránsito de personas. Directamente proporcional el tránsito de personas que haya en esa calle, el precio del local comercial.

La cuestión es que nunca hemos sabido cuál es el número de gente que pasa. La experiencia es un grado, sobre todo para aquellas personas que llevan mucho tiempo con un local en una calle, pero esta experiencia es parcial. Un comerciante de la zona puede saber cuál es el día de la semana cuando pasa más gente, por qué lado pasa más, pero posiblemente no conozca cuando pasa más gente que son trabajadores, esporádicos o turistas, ni en qué momento van a necesitar un apoyo porque se prevea un incremento en el tránsito de personas. Sabrán que el mes cuando pasa más gente es mayo, pero no sabrán cuál es la diferencia digamos con mayo…

La cuestión es….¿y si se supiera? ¿y si pudiéramos conocer de manera bastante aproximada el flujo de personas que pasan por un local mensualmente y a partir de ahí poder fijar el alquiler mensual?

Pongamos el caso inicial de la calle Cruz Conde. El precio de este local es de 4.500€ mensuales, sin embargo, cada mes no han pasado las mismas personas que el mes anterior. El siguiente gráfico representa el tránsito de las personas en los últimos 9 meses desde el día 1 de enero hasta el 30 de septiembre. Como podemos ver las diferencias de tránsito de personas entre el mes de mayo con el de agosto es de cinco veces más personas en el primer mes frente al segundo.

Tránsito de personas por la calle Cruz Conde (enero a septiembre 2010)

Con un número de locales disponibles en aumento y con unas condiciones crediticias cada vez más duras, poder ajustar la renta mensual de un local con el flujo de personas que hayan pasado durante el mes, significaría un enorme alivio para el inquilino comercial, porque podría ajustar su nivel de ingresos (ventas realizadas por el flujo de personas que hubieran pasado) con una parte importante de los gastos (alquiler mensual).

Utilizando el ejemplo de la calle Cruz Conde y asumiendo que el precio del alquiler de nueve meses del mismo inmueble sería de 40.500€ (4.500€ x 9 meses), las mensualidades a pagar serían muy diferentes y mucho más relacionadas con el nivel de facturación del propio establecimiento comercial. Frente al mes de mayo que se pagarían 6.982€, el mes de agosto sería de 1.396€, con meses de 4.189€ o de 3.491€ por poner dos ejemplos.

Ante esta posibilidad de precios dinámicos, el siguiente planteamiento sería….¿por qué no cobrar en función del número de personas que pasen en vez de una renta mensual específica?

Veamos de nuevo el anterior ejemplo. El mes que menos gente pasó fue el mes de agosto, seguido por otro que fue el mes de marzo. El mes de marzo del año 2010 en Córdoba, como en muchas partes de España, fue el mes más lluvioso de los últimos años, llegándose a producir inundaciones en la ciudad de Córdoba y con lluvia continua día sí día también. Las inclemencias temporales hicieron que el tránsito de personas por las calles se resintieran y con ellas, más que probablemente, las ventas de los comercios.

Este sábado es una clara demostración de este hecho. Históricamente los sábados por la mañana siempre tienen mayor tránsito que el sábado por la tarde en la calle Cruz Conde. Entre un 30 y un 50% más gente pasa el sábado por la mañana que por la tarde. Sin embargo, este sábado por la mañana cayó bastante agua lo que hizo que la gente no saliera como hace normalmente cada sábado por la mañana….sin embargo sí lo hizo por la tarde,

@Calle Cruz Conde. Temperatura media de 19.15 ºC. Humedad media 86.14 %

@Calle Cruz Conde. Temperatura media 21,95º y 48,25% de humedad

Entonces, ¿por qué no compartir el riesgo entre el propietario del local y el propio empresario si el tránsito de las personas cambian de manera tan radical en función del tiempo que haga? ¿por qué no plantearnos poner un precio por persona que pase, frente a un precio por m2 como es actualmente?

Veamos el mismo ejemplo anterior y supongamos que el dueño del local y el comerciante que quiere abrir un negocio en este establecimiento, acuerdan entre ambos que el precio por persona diferente que pase al mes sería de 0,04€. Es decir, por cada persona que pase diferente, el comerciante pagará al propietario del local 4 céntimos de euro. El comerciante cree que la tasa de clic-thru por cada usuario que pase por la puerta será de un 5% (cree que su escaparate llama muchísimo la atención y que 5 de cada 100 que pasen entrarán) y que 3 de cada 10 clientes que entren, comprará un producto a un precio medio de 25€ con un margen de 10€ para el establecimiento (la empleada que tiene y el dueño venden mucho)

Bajo esa hipótesis, el comerciante tendría que negociar cuál es el precio medio que se le debe dar a cada persona que pasa por el local que pretende arrendar, y el propietario cuál es el precio medio que cada consumidor que pasa por delante de la puerta de su local está dispuesto a pagar. En el ejemplo de los 4.500€, se está estimando que el precio medio por cada persona que pasa por delante de su puerta es de 0,74€

Si el propietario del local y el arrendatario hubieran acordado los extremos que anteriormente hemos dicho (pago de 4 céntimos por cada persona que pase por la tienda), nos encontraríamos que el arrendador estaría no sólo ganando bastante más en su negocio, lo que le permitiría poder mantenerse durante mucho más tiempo (un arrendador lo que normalmente le interesa es la continuidad del mismo arrendatario)

En un mundo de información perfecta (eso es el mercado perfecto), el precio óptimo se alcanzaría cuando todos tuviéramos la misma información, y en el comercio, a nadie le puede quedar la duda que tiene que ver con el tránsito y la tipología del tránsito que pasa por un establecimiento comercial.

Ésta, la introducción de precios dinámicos para el alquiler de locales comerciales constituye una de las múltiples aplicaciones de City Analytics

Ps. Este estudio con estos datos se ha hecho sobre aproximaciones que vemos en las gráficas. La implantación de un sistema así requeriría la introducción de nuevas variables y de otro tipo de consideraciones a tener en cuenta, que por cuestiones de tiempo y didácticas no hemos querido llevar a cabo en este momento.